您的当前位置:首页 > 集团新闻

专业(批发)市场成功五大要素

来自:山东兰田集团 发布日期:2019/3/12 字体大小调整:
核心提示:就商业角度讲,中国的专业(批发)市场走过了从上个世纪80年代起步、90年代发展到21世纪初升级换代这样三个时期,经过近20多年的稳步发展,已进入了非常成熟的阶段。
就商业角度讲,中国的专业(批发)市场走过了从上个世纪80年代起步、90年代发展到21世纪初升级换代这样三个时期,经过近20多年的稳步发展,已进入了非常成熟的阶段。在这个阶段和今后一段时间内,它将以更快的脚步参与全球市场竞争,并在竞争中形成优势。
        从房地产或商业地产角度讲,由开发商参与专业(批发)市场的开发与经营还是近几年的事,而且成功的不多、失败的不少。为什么会出现这种情况?从专业(批发)市场发展历史来看,一般专业(批发)市场发展轨迹是自然形成、政府推动。专业(批发)市场看起来简单,其实不然。专业市场不同于一街一店,有其生存的必要条件,在这个市场中,开发商是迟到者,要补的课甚多。
         市场基础
         专业(批发)市场是商业地产中的一类目标产品,需要有市场基础,否则难以立足。以专业市场为目标产品的市场基础有两个:
        1、立地条件。从地产角度理解就是“商业选址”。商业各业态都有自己的选址标准,一般是人流、交通等。有些业态也会选址在一些商业网点不足的地区,看中的是未来的发展和人流。但专业市场尤其是专业批发市场不同。专业批发市场已走过了20年的发展道路,即便在一些三线城市都能看到打着义乌牌子的小商品或服装市场,专业市场已经不再是市场的空白点。新的专业市场的生存和发展,必须依赖原有专业市场在若干年的发展中所培养起来的商圈氛围。如以经营服装小商品为主的北京木樨园商圈、雅宝路商圈、西直门商圈,以经营IT产品为主的中关村商圈。原有商圈通过多年的经营和发展已凝聚了大批忠实的客户群体,离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运多舛。
        姚家园路上有一个交通条件非常好的建筑,当初定位于汽车行业,硬件设计是国际一流的。后来因种种原因面临转型,他们打算重新定位,做一个服装小商品市场,我当时非常明确地否定了这个定位。但是开发商并不认同我的意见,告诉我已准备进行招商。最近的消息是,他们试招商后不久又开始重新定位。有一句俗话说,现在再开发专业(批发)市场,不能平地抠饼了,得扎堆儿。当然,话说回来,如果商圈非常成熟并且已竞争过度,就要考虑放弃了。
         2、产业条件。一般中小型专业(批发)市场对立地条件要求较高,对产业加工条件要求不高,但是,随着专业(批发)市场这个业态的成熟,同样面临一个再发展的问题。一方面是规模不断扩大,另一方面是硬件不断升级。从木樨园早期的龙湫批发市场,到今天的百荣世贸商城,已不可同日而语。商圈内部扩张的同时,需要辐射的半径也就更大。但随着资源和空间的受限,这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要,专业(批发)市场对产业加工能力的要求也就越高。没有产业支撑或者集中产业区距离市场较远时,信息成本、物流成本、时间成本的增加,必然会带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈就会在竞争中落伍甚至被淘汰出局。
        中关村IT市场的生存和发展就很好地说明了这一点,它的发展基础是周边众多高校、科研院所所形成的研发条件。义乌小商品批发市场的成功也有赖于温州、台州等周边小商品加工产业的快速发展。同样,新开发运作的专业市场如果没有产业条件优势,也会在发展的竞争中处于劣势。

        政府支持
        专业(批发)市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面批发市场的交易额较大,是政府税收的重要来源,各地政府较为重视其发展。另一方面,专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持,这些支持是市场手段替代不了的。另外,专业(批发)市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响,产业政策的调整对专业(批发)市场的发展往往是致命的。新专业(批发)市场的开发与运作,如果没有当地政府支持,前景令人担忧。


         物流条件
         专业(批发)市场的商品量大、流动性强,对物流环节有着较高的要求。木樨园商圈和马连道茶业市场如果没有周边众多的长途客运站为依托,很难发展到今天。西直门商圈的形成也是如此。而零售比重较大的万通市场、天意市场、秀水市场、雅秀市场,无一不是在城市主干道边。以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。早期在城市中心发展起来的专业市场,随着城市车辆的增多和交通环境的恶化,物流成本在不断增加,迁址是很多在城市中心区的专业市场面临的又一难题。新开发的专业市场选址不宜选在城区中心区,更不宜选在物流交通条件不便的地方。

        规划设计
        即使在一些三线城市,专业市场的空白点也不会太多。以一个大棚子或简易加盖子的市场作为起步期的时代已经过去了,升级的专业(批发)市场对硬件如电梯、停车位、空调、防火等指标要求也越来越高。另外,专业(批发)市场的业态性质决定了它是以摊档为主,因此人流动线的要求也比较高,在进行建筑产品的规划设计时必须充分考虑到这一点。另外,随着以人为本观念的深入,专业批发市场的配套服务如餐饮、休闲、酒店住宿等也需得到加强。为适应商业国际化、信息化发展趋势要求,新建专业(批发)市场的宽带配套也是必不可少的。

        经营管理
       专业市场需要专业化的开发与运作。一是定位之初的专业化研究,要走出地产人在地产圈里研究商业的误区,最好在拿地之前就完成市场研究并做出清晰的定位;二是规划设计,一方面要根据市场变化修正定位,另一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品;三是研究销售对后期经营的影响,当然最好是持有不售。需要强调的是,在这几个阶段,开发商一定要请真正有商业经验的专家人士或专业机构支持,最好能够实现订单式开发。
        剩下的就是商业招商和经营管理。进入商业运作阶段之后,开发商想不找商业圈里的专业机构和人才都不行,因为后期的事情做起来涉及跨行业发展,缺少跨行业经验的开发商多半会失败。专业市场对经营管理的要求非常高,即使前面四项因素解决得好,也不一定就能长期经营。管理不行,租金上不去,商家照样走人。
Copyright © 2019 山东兰田投资控股有限公司 LANTIANGROUP.COM.CN All Rights Reserved
电话:0086-539-8031008 传真:0086-539-8031008
地址:中国山东临沂兰山区工业大道32号 【兰田集团信息中心制作维护】